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“合院墅”“疊拼墅”“躍層墅”?盡管受限墅令等因素影響,元定義上的別墅產(chǎn)品逐漸退場,但“墅”這個字眼在樓市并不是“稀客”,近兩年更是逐漸多了起來。就在近期,還有項目號稱重啟“獨棟別墅”?
成都各種墅類產(chǎn)品競相跑步進場,究竟是新瓶裝舊酒,還是產(chǎn)品大革新?購房者又該如果選擇?封叔來盤點一下。
各式“類別墅”爭相破殼
2021年成都疊拼成交額250億元
縱覽成都樓市,從產(chǎn)品形態(tài)上講,目前可售的“墅”主要有三類。
其一是6層以內(nèi)低層物業(yè)中的聯(lián)排、疊拼,以及衍生而來的合院。其二則是多層物業(yè)中的躍層墅,譬如大家熟知的底躍、頂躍。其三就是上文提及號稱重啟“獨棟別墅”的新產(chǎn)品。
實質(zhì)上,墅類產(chǎn)品變革并非最近才開始流行,從數(shù)據(jù)上可以清楚看到變化趨勢。
以目前市場上主流的墅類代表——疊拼為例。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2018年,成都疊拼供應(yīng)井噴,年度供應(yīng)面積從2017年的近13萬方增加至37.5萬方;2019年,疊拼產(chǎn)品的備案面積從前一年的21萬方,暴增至近59.4萬方,漲幅達183%。剛剛過去的2021年,成都疊拼供銷規(guī)模突破了新高度——全年新增供應(yīng)約164萬方,備案面積約113萬方,成交總額約250億元。
追究原因,無非兩個。2017年,成都“中優(yōu)”區(qū)域提出“三降兩提”,出讓土地的容積率逐漸下降。2018年,“限墅令”在全國范圍升級,獨棟別墅在成都尤其是中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場中,逐漸退出舞臺。
一方面主城土地資源日漸稀缺,地價上漲,一方面政策要求新建商品房密度低但不能是獨棟,各種類別墅應(yīng)勢破殼,也成為改善客群目前能買到的最貼近別墅“質(zhì)感”的產(chǎn)品。
低層物業(yè)
由元定義上的別墅演變而來的初始化類別墅,實質(zhì)上只有兩種,疊拼和聯(lián)排,前者是縱向堆疊,后者是橫向擴展。較之疊拼的躍層式住感,獨門獨戶獨院的聯(lián)排會更貼近原始別墅的特質(zhì),畢竟從地下室到頂層都是同一戶。
從目前市場來看,聯(lián)排的主要呈現(xiàn)方式是院墅,即聯(lián)排式合院,獨門獨戶但和鄰居家有共享墻面,比如曾風靡一時的錦江天璽合院。除此之外,目前市面上的低層墅更多是疊拼+聯(lián)排的結(jié)合體。比如,一棟房子,六層三疊兩聯(lián),大概率就會有12戶。

德商·錦江天璽效果圖
好在這種結(jié)合體,經(jīng)過房企不斷的創(chuàng)新和開拓,得到一定改良。比如,傳統(tǒng)印象中的三疊疊拼,下疊有地面花園,上疊有屋頂花園,中疊無奈僅有陽臺?或者如何解決上疊、中疊沒有地面花園的難題?
從去年入市的疊拼產(chǎn)品中我們就能找到一些答案。如天府新區(qū)的德信麓湖云莊,通過南北獨立入戶將地面花園分給上中下疊業(yè)主,并結(jié)合麓湖紅巖的坡地優(yōu)勢,實現(xiàn)戶戶有地面花園、獨立電梯直接入戶、獨立車庫。

德信·麓湖云莊效果圖
類似項目還有青龍湖板塊的東叁·金茂逸墅、三圣鄉(xiāng)錦江大院、大面東樾玖院等,這打破了疊墅傳統(tǒng)的空間分割形式,使疊拼業(yè)主幾乎戶戶都能實現(xiàn)地下室、私家花園、門廳三重歸家動線,居住體驗更貼近獨棟別墅。

東叁·金茂逸墅入戶示意圖
多層物業(yè)
即使無法擁有普遍意義上的低層墅,但能在多層中以躍層產(chǎn)品實現(xiàn)別墅居住體驗,也不乏是一種選擇。
目前在多層物業(yè)中做類別墅,主要有兩種情況,其一是普通多層中的底躍、頂躍,其二是多層整體做躍墅。
前者,樓棟整體仍以平層為主,僅底樓、頂樓存在少量的躍層戶型。為平衡整盤銷售均價,目前雙限項目便較多采用這種設(shè)計,比如新希望萬科知園、交投電建洺悅瓏庭,將項目高層部分的1F房源做成底躍。

新希望萬科·知園底躍示意圖
后者,高層整體做躍墅,一般是通過部分空間錯層來實現(xiàn),一般會選擇以客廳高挑高實現(xiàn)錯層。不過因前兩年住宅產(chǎn)品層高限高之后,目前在成都這種可售項目也屈指可數(shù),以高新南新川板塊的金成府為代表。

金隅·金成府空中躍墅戶型圖
新物業(yè):重回“獨棟”?
伴隨墅類產(chǎn)品競爭趨向白熱化,近期市場上也出現(xiàn)了一些新聲音:獨立棟型別墅,號稱重回獨棟,比如新希望天府錦麟壹品。

新希望·天府錦麟壹品效果圖
毫無疑問,往越貼近傳統(tǒng)獨棟墅的居住感方向去改良,是類別墅產(chǎn)品的不懈目標。但實際效果真的如此嗎?
先來看下面一組指標:
“項目是市場中幾乎沒有出現(xiàn)過的‘2X2’獨立棟型設(shè)計、純端戶疊墅,疊墅為上下兩疊,每層分左右兩端戶,戶戶有地面花園,上下疊有獨立動線和獨立的南北側(cè)地面花園,真正意義上實現(xiàn)了‘獨棟化’”。
去掉繁復的描述,翻譯成更通俗易懂的表達,實質(zhì)上這種獨立棟型別墅,是無中間戶、純端戶的兩疊四戶疊拼;同時通過分離的南北側(cè)地面花園和獨立電梯,實現(xiàn)上下疊獨立動線。
封叔認為,在限墅政策下,這是目前市面上最創(chuàng)新的一種類別墅形式;但從居住感來看,較之“整戶是一家”的院墅可能還是要差一些。當然,居住偏好具有個體差異性,更要視需求而具體論斷,挑選適宜自己的就好。
封面新聞記者 毛茂沙
注:本文旨在傳遞樓市信息,交流觀點,不作為指導、引導您進行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風險擔保。
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